6月15日，鄭州購房“組合貸”政策正式落地。所謂“組合貸”，是指市民買房時，既申請公積金貸款，又申請商業(yè)貸款。據(jù)58同城房產(chǎn)頻道顯示，北京、南 京、杭州、上海等大城市已經(jīng)實施，而鄭州是首次落地。CRIC研究中心陳開朝認(rèn)為，從內(nèi)容看，相比北京、上海、杭州、南京，鄭州的“組合貸”政策導(dǎo)向更科學(xué)合理。
鄭州“組合貸”有三大亮點
陳開朝表示，相比于北京、上海、杭州、南京等城市的“組合貸”政策，鄭州“組合貸”有3大特點：一是鄭州要求購房者本人及配偶無個人住房貸款或其他大額債 務(wù)。二是鄭州公積金貸款僅限市區(qū)一手商品住宅，目前還不做二手房。三是鄭州二套房公積金貸款首付比例只有四成。相比之下，其他城市都要五成以上。總體上， 鄭州“組合貸”要求更高，門檻卻更低。
鄭州“組合貸”風(fēng)控能力較佳
在陳朝開看來，鄭州“組合貸”從3個方面加強(qiáng)了風(fēng)險管控：首先，針對申請人，要求個人及配偶無個人住房貸款或其他大額債務(wù)，同時月還款額不得超過借款人夫 妻(含共有權(quán)人)收入之和的50%。在申請人沒有大額債務(wù)的前提下，除了組合貸按揭并無其他購房按揭，大大減少了個人的住房按揭風(fēng)險。
其次，針對開發(fā)商，要求所購樓盤為受托銀行個人住房貸款的準(zhǔn)入項目。由于銀行對開發(fā)商和樓盤的信息掌握比普通消費者更加全面深入，如果樓盤為銀行所認(rèn)可，表明開發(fā)商財務(wù)和樓盤品質(zhì)都過關(guān)，不大會發(fā)生開發(fā)商破產(chǎn)或老板跑路的風(fēng)險，這對購房者和銀行而言都是一種保障。
最后，針對違約事件也有萬全之策。申請“組合貸”的購房者必須同意按管理中心和受托銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式擔(dān)保。如果出現(xiàn)違約，個人住房和月按揭都將轉(zhuǎn)移到擔(dān)保機(jī)構(gòu)，銀行并沒有風(fēng)險。
同時刺激剛性首置和改善需求
“除了首置，我們將那些還清首套按揭的二次改善需求也劃入‘剛性’需求行列?！标愰_朝介紹道。
他說，很明顯，鄭州組合貸新政同時刺激了剛性的首置和改善需求。首先，新政將大幅降低首置剛需購房成本。由于銀行房貸吃緊，現(xiàn)在鄭州首套房貸款利率普遍在 基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%到30%，放款時間在兩個月左右。以70萬元貸款為例，如果是30年純商貸，利率上浮20%，每月按揭是5068元;如果是30 年“45萬公積金貸款+25萬商貸”，其中商貸利率上浮20%，每月按揭4525元，購房者每月支付成本下降了10.7%。由于住房公積金釋放的大量信貸 資金緩解了銀行壓力，首套利率或回歸到基準(zhǔn)利率，這樣每月按揭只有4126元，購房者每月支付成本下降了18.6%，近兩成，非?？捎^。
其次，“剛性”的二次改善需求也受益。通過組合貸，“剛性”的二次改善需求不僅按揭成本下降，購房門檻也大幅下降。原來鄭州的限購政策是二套首付款比例不 低于六成，而二套房組合貸首付只有四成，門檻大為降低。某種程度上講，組合貸新政下鄭州的限購有所松綁，但優(yōu)惠只限于已還清首套按揭的二套購買者，并不會 增加銀行的風(fēng)險，所以非常具有科學(xué)性，值得其他城市借鑒。
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